2023年7月中央政治局會(huì)議要求，要適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳深入貫徹黨中央、國務(wù)院決策部署，按照省委、省政府工作要求，瞄準(zhǔn)建設(shè)讓百姓滿意的“好房子”目標(biāo)，會(huì)同省有關(guān)部門開展改善型住宅建設(shè)。

強(qiáng)化政策支持

　　江蘇圍繞住宅品質(zhì)改善提升，堅(jiān)持目標(biāo)導(dǎo)向，強(qiáng)化政策配套銜接，研究制定了《關(guān)于支持住宅品質(zhì)改善提升若干措施》，內(nèi)容涵蓋規(guī)劃引導(dǎo)、土地資產(chǎn)配置、存量用地開發(fā)、建筑設(shè)計(jì)優(yōu)化、建設(shè)管理強(qiáng)化、物業(yè)服務(wù)水平提升等方面。

　　在規(guī)劃設(shè)計(jì)引領(lǐng)方面提出，充分發(fā)揮國土空間規(guī)劃引導(dǎo)作用，明確支持通過總體城市設(shè)計(jì)或?qū)ｍ?xiàng)規(guī)劃，加強(qiáng)對(duì)住宅品質(zhì)改善提升的分區(qū)分類引導(dǎo)。圍繞公共服務(wù)設(shè)施配套布局和規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等重點(diǎn)，明確新增適老適幼服務(wù)、充電樁、智能快遞柜、垃圾分類收集點(diǎn)等配套設(shè)施，允許提升改善型住宅結(jié)構(gòu)層高，鼓勵(lì)提高停車配建指標(biāo)和居住區(qū)綠地率。

　　在激發(fā)市場(chǎng)活力方面提出，合理調(diào)整既往容積率計(jì)算規(guī)則限制，明確對(duì)改善型住宅機(jī)動(dòng)車庫出入口頂棚、垃圾分類收集設(shè)施、智能快遞柜等公共配套設(shè)施建筑面積可不計(jì)入容積率，對(duì)門廳、架空層、陽臺(tái)等容積率計(jì)算規(guī)則予以優(yōu)化。允許采用保函方式繳納競(jìng)買保證金，按照“質(zhì)優(yōu)者得”將改善型住宅規(guī)劃建設(shè)要求納入供地條件。

　　在品質(zhì)提升引導(dǎo)方面提出，鼓勵(lì)設(shè)置開放交流空間，探索靈活性、適變性的住宅套型設(shè)計(jì)，合理提高空間尺度和住宅層高，強(qiáng)化防水保溫、隔聲降噪等方面要求。圍繞加強(qiáng)質(zhì)量管控，積極應(yīng)用施工新技術(shù)和先進(jìn)工法，鼓勵(lì)采用綠色建造、智能建造等新型建造方式；探索可視化驗(yàn)收和數(shù)字化交付模式，形成相應(yīng)的改善型住宅驗(yàn)收意見。

　　在強(qiáng)化運(yùn)維管理方面提出，推動(dòng)制定與住宅品質(zhì)改善提升相適應(yīng)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)物業(yè)收費(fèi)質(zhì)價(jià)相符。支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)向養(yǎng)老、托幼、健康等領(lǐng)域延伸拓展服務(wù)，探索“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”模式。引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)，提供定制化產(chǎn)品和個(gè)性化服務(wù)，提高物業(yè)服務(wù)效能。

注重標(biāo)準(zhǔn)引領(lǐng)

　　江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳注重標(biāo)準(zhǔn)在住宅品質(zhì)提升中的引導(dǎo)作用，研究制定了《江蘇省改善型住宅設(shè)計(jì)與建造導(dǎo)則》，著力從規(guī)劃布局、公共設(shè)施、環(huán)境營造等方面提升空間品質(zhì)，從戶型設(shè)計(jì)、空間優(yōu)化、材料選用、建造管理等方面提升性能品質(zhì)，從物業(yè)管理、維護(hù)更新等方面提升住區(qū)服務(wù)品質(zhì)，更好地滿足百姓對(duì)“好房子”的多樣化需求。

　　在關(guān)鍵指標(biāo)設(shè)置方面提出，建筑高度原則上不超過60m；容積率不小于0.8，不大于1.8；層高不低于3.1m，不大于3.6m；日照在現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上提高1小時(shí)；機(jī)動(dòng)車位配建指標(biāo)按90㎡以下、90～144㎡、144～200㎡、200㎡以上4個(gè)級(jí)別配置，每戶分別為1.2、1.5、1.8、2.2個(gè)車位；所有車位100%預(yù)留充電樁安裝條件。

　　在配套設(shè)施完善方面，強(qiáng)調(diào)補(bǔ)齊居家養(yǎng)老、老年活動(dòng)、醫(yī)療健康、托育服務(wù)、兒童活動(dòng)等設(shè)施，強(qiáng)化住區(qū)出入口、風(fēng)雨連廊、地上地下門廳等多層級(jí)公共空間體系。鼓勵(lì)大戶型客廳挑空、陽臺(tái)面積加大、鼓勵(lì)設(shè)置家政室等，完善適老適幼設(shè)施、設(shè)置新風(fēng)系統(tǒng)、戶內(nèi)設(shè)置凈水系統(tǒng)，室內(nèi)機(jī)械式新風(fēng)機(jī)組應(yīng)具備PM2.5過濾功能，過濾效率不小于90%，設(shè)置殺菌裝置?；谖锫?lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等新一代信息技術(shù)，搭建安全綜合管理系統(tǒng)、智慧家居系統(tǒng)、物業(yè)綜合服務(wù)平臺(tái)等，提升家庭和社區(qū)安防水平，實(shí)現(xiàn)智能管理、信息共享和社交互動(dòng)。

　　在建造技術(shù)和安全方面提出，采用工業(yè)化建造方式，優(yōu)先應(yīng)用裝配式結(jié)構(gòu)、集成廚衛(wèi)、管線分離等裝配式技術(shù)，采用標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)造、標(biāo)準(zhǔn)化部品部件；提倡采用智能建造技術(shù)，通過墻面施工機(jī)器人、智能施工電梯等新裝備進(jìn)行輔助施工作業(yè)。在滿足現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的前提下，特別對(duì)電動(dòng)自行車充電場(chǎng)所、建筑外墻材料燃燒性能等級(jí)、防火門及火災(zāi)報(bào)警等消防設(shè)施提出了更高要求。

推進(jìn)創(chuàng)新實(shí)踐

　　江蘇省多地創(chuàng)新實(shí)踐，出臺(tái)推動(dòng)住宅品質(zhì)改善提升相關(guān)政策措施，加快推動(dòng)新建改善型住宅項(xiàng)目建設(shè)。南京市出臺(tái)《建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審查辦法》《關(guān)于支持住宅品質(zhì)改善提升若干舉措》，從容積率、層高、間距、配套等方面對(duì)建設(shè)高品質(zhì)住宅進(jìn)行規(guī)范，引導(dǎo)市場(chǎng)有序推進(jìn)改善型住宅建設(shè)。蘇州市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的相關(guān)措施》，制定改善型住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)實(shí)施細(xì)則，優(yōu)化住宅空間布局、提高生活便利性和舒適性、提升住房安全性。南通市出臺(tái)《推動(dòng)南通市區(qū)住宅品質(zhì)改善提升指導(dǎo)意見》《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定南通市實(shí)施細(xì)則》《支持商品住宅開展定制化建設(shè)的通知》，通過降低容積率、增加共建配套等方式，推動(dòng)改善型住宅開發(fā)建設(shè)。鹽城市出臺(tái)《關(guān)于推進(jìn)鹽城市高品質(zhì)住區(qū)開發(fā)建設(shè)實(shí)施辦法（試行）》《鹽城市住宅品質(zhì)提升設(shè)計(jì)指引（試行）》，鼓勵(lì)本地企業(yè)積極對(duì)接央企合作開發(fā)改善型住宅項(xiàng)目，大力推進(jìn)項(xiàng)目實(shí)施。近期，南京、無錫、鹽城等地多個(gè)改善型住宅項(xiàng)目市場(chǎng)反應(yīng)熱烈，多個(gè)樓盤供不應(yīng)求。

摘自　建筑雜志社公眾號(hào)　2024.10.30　江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳

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