由于預售商品房簽約和交付時間不一致等原因，房屋實際交付時出現(xiàn)了“面積縮水”“貨不對板”等問題，購房人的居住品質(zhì)難以保障。

??為此，北京、浙江、江蘇等地在規(guī)范樣板間設(shè)置、明確裝修標準、加強公示和質(zhì)量管理等方面積極探索，減少商品住宅項目交付糾紛，維護購房人合法權(quán)益。

樣板間按標準分別設(shè)置

??為實現(xiàn)“所見即所得”，多地要求開發(fā)企業(yè)按備案標準設(shè)置樣板間。北京市提出，交付樣板間應(yīng)當按照經(jīng)審圖機構(gòu)審查合格的施工圖紙以及預售方案中確定的戶型樣式、結(jié)構(gòu)尺寸、交付標準、施工工藝設(shè)置，并在交付樣板間內(nèi)布置工藝樣板房；發(fā)生設(shè)計變更的，應(yīng)增設(shè)設(shè)計變更前后的實體對比展示內(nèi)容；工藝樣板區(qū)應(yīng)展示包括但不限于起居室、臥室、廚房、衛(wèi)生間等墻面、地面、吊頂施工工藝流程和使用材料。浙江省溫州市規(guī)定，全裝修施工圖設(shè)計范圍應(yīng)包括預售合同約定成品住宅交付狀態(tài)的所有施工內(nèi)容，并明確內(nèi)裝修工程主要材料、設(shè)施設(shè)備的技術(shù)質(zhì)量標準，向主管部門報備。

??按照不同標準分別提供交付樣板間。北京市提出，項目有多個戶型的，應(yīng)設(shè)置主要戶型（不少于兩個）交付樣板間。浙江省杭州市規(guī)定商品住房按照不同的裝修標準分別提供不少于1套交付樣板間。溫州市要求房源中套數(shù)最多的戶型（包括類似戶型）至少制作1套基本裝修標準的交付樣板間，不同裝修標準的應(yīng)分別設(shè)置交付樣板間。江蘇省南京市要求將新樓盤的樣板間分為清水交付樣板間（“所見即所得”）、展示樣板間和工藝展示間三類，其中，展示樣板間即在清水樣板間的基礎(chǔ)上，增加家具、電器、裝飾品等合同以外非交付的設(shè)施設(shè)備，以展示房屋功能和效果；工藝展示間則是對墻面、門窗等工程進行施工工藝工法的展示。

??真實反映交付原貌。北京市規(guī)定交付樣板間的裝修裝飾標準要實現(xiàn)“三個一致”，即與預售方案中所列的清單內(nèi)容保持一致、與購房合同約定的交付標準保持一致、與項目實際交房狀況保持一致。溫州市規(guī)定交付樣板間要按1:1要求真實反映戶型結(jié)構(gòu)、空間尺寸、裝修內(nèi)容、施工質(zhì)量和交付標準。對于定制產(chǎn)品，也予以注明。為減少資源浪費，全方位真實展現(xiàn)房屋戶型、結(jié)構(gòu)及尺寸、公共部位和施工質(zhì)量等，陜西省西安市要求房屋實際交付標準與樣板房展示內(nèi)容保持一致，鼓勵企業(yè)在實體樓內(nèi)設(shè)置樣板房。

??此外，樣板間保留時間方面，北京市規(guī)定交付樣板間和工藝樣板區(qū)至少保留至項目交付三個月后。杭州市、溫州市均規(guī)定，交付樣板間保留時間自全裝修商品住宅交付購房者之日起不少于6個月或自建設(shè)項目竣工驗收合格之日起不少于2年。

明確裝飾裝修標準

??對全裝修交付的住宅，多地強化全裝修標準和價格備案監(jiān)管，建立全裝修權(quán)益保障體系。

??北京市規(guī)定開發(fā)企業(yè)在申請辦理預售許可時，應(yīng)在預售方案中列出使用的主要材料、設(shè)施、設(shè)備清單，并標明名稱、品牌、型號、材質(zhì)、施工工藝等信息，主材產(chǎn)品可在同一檔次提供1~3個產(chǎn)品目錄。溫州市規(guī)定開發(fā)企業(yè)在申領(lǐng)預售許可的銷售方案中說明所有裝修方案，包括裝修標準、裝修內(nèi)容、主要材料設(shè)備清單等內(nèi)容，并在銷售現(xiàn)場、樣板房醒目位置對所有裝修方案進行公示；住宅單元的出入口、門廳、走道、樓梯、電梯前室等公共部位裝修內(nèi)容也應(yīng)進行公示。

??杭州市規(guī)定交付樣板間所用材料、設(shè)施設(shè)備在交付樣板間內(nèi)公示清單明細，鼓勵開發(fā)企業(yè)向公證機構(gòu)申請交付樣板間保全證據(jù)公證。

??西安市提出，房屋交付標準為毛坯的，可以在設(shè)置毛坯樣板房的基礎(chǔ)上，另行設(shè)置經(jīng)裝修的展示樣板房。展示樣板房銷售時，不得在價外收取裝修費用。

??南京市明確，全裝修住宅項目應(yīng)按所售主力戶型1:1要求建設(shè)交付標準樣板間，且交付標準樣板間、裝修評估報告、全裝修示范合同的裝修標準必須一致；在公開展示的交付標準樣板間中，應(yīng)標注各大件的標準品牌，對于部分定制產(chǎn)品，應(yīng)注明材質(zhì)標準。非交付標準應(yīng)在現(xiàn)場明示，并在合同中標明。

??同時，南京市規(guī)定，裝修價格由第三方房地產(chǎn)專業(yè)評估機構(gòu)進行評估，并將裝修標準、第三方評估機構(gòu)評估的裝修價格寫入商品房銷售合同；裝修價格評估報告經(jīng)公示后，開發(fā)企業(yè)不得擅自更改，項目交付之前必須按照核準的裝修方案一次裝修；新房交付前不得采取二次裝修等方式，提高全裝修價格。

??業(yè)內(nèi)人士表示，樣板間、評估報告與合同三者一致，將有效防止標準模糊給買賣雙方帶來的爭議，同時，通過公示、樣板間實物展示以及合同進行全方位的保障，當未來房屋交付的時候，業(yè)主與開發(fā)企業(yè)雙方可以對照交付標準，查看是否符合約定的標準，減少糾紛的產(chǎn)生。

加強房屋質(zhì)量管理

??為加強交付前對房屋質(zhì)量的查驗，北京市規(guī)定開發(fā)企業(yè)在確保安全的前提下，在房屋竣工驗收前應(yīng)開展不少于2次的“工地開放日”活動，組織有參加意向的購房人進入工程現(xiàn)場了解項目主體結(jié)構(gòu)、施工工藝、隱蔽設(shè)施、裝飾裝修、公共部位等實地情況，對發(fā)現(xiàn)的問題，督促開發(fā)企業(yè)及時維修整改并反饋購房人。

??杭州市將全裝修交付商品住宅項目納入質(zhì)量安全監(jiān)管，鼓勵開發(fā)企業(yè)投保住宅質(zhì)量保險，提高交付后維保服務(wù)質(zhì)量。

??南京市明確了住宅室內(nèi)裝飾裝修的保修期，在正常使用條件下，最低保修期限為2年，有防水要求的房間和外墻面的防滲漏期為5年。如果在保修期內(nèi)出現(xiàn)問題的，房主可以要求開發(fā)企業(yè)進行修繕。

??懲處機制方面，北京市按照《北京市房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)動態(tài)監(jiān)督管理暫行辦法》規(guī)定，對違反規(guī)定的開發(fā)企業(yè)進行計分，整改期間，暫停網(wǎng)簽鑰匙盤服務(wù)功能。溫州市、杭州市規(guī)定對違法違規(guī)的相關(guān)主體和個人實施信用聯(lián)合懲戒。

??此外，西安市還推出項目信息二維碼，提供預售許可信息便捷查詢方式，通過掃描項目二維碼，購房人可快速查詢項目預售許可證號、許可樓幢、資金監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬號、房屋面積、已備案和未備案房源等信息。

摘自?《中國建設(shè)報》?2023.10.17?于蕓

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